Habitação de Interesse Social
Projeto organiza diretrizes para reabilitação de edifícios em centros urbanos

Em São Paulo, Edifício Riskallah Jorge foi um dos estudos de caso. Obras de reabilitação concluídas em fevereiro de 2002. Imagens: Projeto Reabilita Um dos desafios das grandes cidades brasileiras é a gestão dos imóveis vagos. Estimativas indicam que há seis milhões de domicílios subutilizados ou abandonados em centros urbanos. Com o objetivo de colaborar com o processo de recuperação de edifícios em áreas centrais para a habitação de interesse social, durante dois anos o Projeto Reabilita, financiado pelo Programa Habitare, da Financiadora de Estudos e Projetos (Finep), analisou experiências em São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador. Foram estudados quatro empreendimentos em cada uma das cidades, para análise de aspectos como o contexto de implantação da reabilitação, procedimentos e financiamentos, legislação, projetos, custos e tecnologias. A partir destas informações, foram elencadas diretrizes para reabilitação de edifícios para a habitação de interesse social. O estudo foi realizado por pesquisadores da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP), da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) e da Universidade Católica de Salvador (Ucsal). De acordo com a equipe, o projeto possibilitou contato direto com construtoras, administradoras, técnicos e projetistas, agentes públicos, moradores e movimentos sociais. As diretrizes resultaram também do estudo de bibliografia nacional e internacional sobre o assunto, e de discussões com diversos profissionais e agentes ligados aos processos de reabilitação durante o Seminário Internacional de Reabilitação de Edifícios em Áreas Centrais, realizado em setembro de 2006, em São Paulo. Referências para recuperação O trabalho traz passos para caracterização da propriedade e dos proprietários, e também da situação tributária e financeira da construção que será reabilitada Por meio dos estudos de caso a pesquisa abordou as principais etapas da reabilitação. Foram caracterizados os diversos níveis de intervenções possíveis e detalhadas as fases da recuperação: diagnóstico do imóvel; identificação dos agentes envolvidos; levantamento e análise da legislação urbanística; elaboração de projeto para reabilitação; planejamento e gestão da produção; e gestão da ocupação. Quanto à fase de diagnóstico, por exemplo, a equipe ressalta a importância do levantamento da situação física, legal e social do empreendimento que será objeto de intervenção. Nesse sentido, detalha orientações para verificação da legislação, regulamentação e normatização edílica. O processo de reabilitação não possui uma legislação específica, mas no trabalho são identificados parâmetros possíveis de serem aplicados, a partir de diversas leis e instrumentos existentes em nível local, estadual, nacional e internacional. Um quadro apresenta os instrumentos legislativos que balizaram e balizam as diferentes formas de intervenção para fins de habitação social nas três cidades estudadas. O trabalho traz passos para caracterização da propriedade e dos proprietários, e também da situação tributária e financeira da construção que será reabilitada. Inclui dicas para identificação dos programas de financiamento e avaliação da viabilidade financeira. Com relação ao projeto de recuperação, o grupo recomenda que seja elaborado e coordenado por uma equipe multidisciplinar, que trabalhe com o apoio dos técnicos do poder público local, do agente financiador, dos moradores ou das associações de moradores. São também elencadas algumas sugestões para planejamento e gestão da produção, envolvendo etapas de planejamento da obra, execução, acompanhamento e conclusão. O trabalho inclui ainda diretrizes técnicas para a definição de sistemas construtivos e componentes, considerando os materiais e técnicas tradicionalmente adotadas e disponíveis nas áreas de intervenções. Além disso, questiona o uso constante de materiais convencionais e a rara presença da inovação – por exemplo, a ausência de materiais mais leves, como o gesso acartonado, para divisórias necessárias à transformação dos espaços originalmente comerciais em moradia. Traz ainda orientações para ocupação da edificação. "Pensar a reabilitação é pensar, também, nas condições de sua manutenção futura, é necessário que se tenha modelos de gestão condominial e de gestão urbana. A reabilitação deve ser verificada em várias escalas, que vão do edifício até a sua relação com o entorno", descrevem os pesquisadores. Limitações Equipe defende o papel da reabilitação como geradora de benefícios sociais Para o grupo, com o processo de reabilitação apenas iniciando, o Brasil tem ainda muitos desafios neste campo. Entre eles, a necessidade de linhas de financiamento específicas à reforma, contemplando faixas de renda entre um e três salários mínimos, assim como subsídios para viabilizar a reabilitação dos edifícios, manutenção e reformas futuras. Ao mesmo tempo, a equipe defende o papel da reabilitação como geradora de benefícios sociais. "Além de propiciar diversidade social e econômica nas áreas centrais, sem a formação de guetos de pobreza e de exclusão, a reabilitação representa uma alternativa para minimizar o crescente déficit habitacional e as dificuldades enfrentadas nas políticas habitacionais", destacam os integrantes. "A moradia na área central reduz custos do estado com instalações de infra-estrutura, como água, saneamento, iluminação e pavimentação, uma vez que essas áreas já são atendidas por esses serviços e possibilitam uma acessibilidade fácil a equipamentos de saúde, trabalho, educação e segurança, o que dificilmente é garantido nas áreas mais periféricas", avalia o grupo. "A reabilitação de edifícios para a habitação de interesse social traz à tona a discussão sobre que cidade se quer construir", alerta a equipe em relatório do projeto. Leia Mais: Estudos possibilitam levantamento de dificuldades e de custos da reabilitação no Brasil