| | Em Salvador custos das reabilitações são ainda mais altos, pois as construções fazem parte do Patrimônio Histórico |
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No Brasil, a reabilitação de edifícios para a habitação de interesse social é uma atividade recente e pontual. O Projeto Reabilita mostra que há especificidades, mas também problemas que se repetem na recuperação de imóveis em São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador – os três centros urbanos estudados.
De acordo com a equipe que desenvolveu a pesquisa, apesar da existência de políticas e programas desenvolvidos e implementados para reabilitação, nas três cidades foi observada a especulação imobiliária gerada em função desse processo – com o simples anúncio de intervenção, os preços dos imóveis tendem a se elevar, dificultando a atuação do poder público. Além disso, a planta genérica de valores, utilizada como base de cálculo de impostos e taxas, muitas vezes não reflete a dinâmica de mercado e pode indicar valores superiores, o que dificulta a desapropriação. Há também pouca divulgação sobre as linhas de crédito e os procedimentos para que as famílias sejam beneficiadas com a reabilitação.
Outra dificuldade é que no caso de serviços de recuperação e de restauro de componentes (necessários no caso de casarões antigos), não há qualquer diretriz ou índice para elaboração dos custos desses serviços, ficando a cargo da construtora determinar essas despesas e adaptar à matriz de orçamento determinada pelo órgão financiador da reabilitação.
Há dificuldades em relação à organização dos canteiros de obras e recebimento de materiais nas áreas centrais, que exigem horários específicos para entrada de caminhões e oferecem limitações em relação ao tamanho dos veículos e estoque de materiais nas obras.
A viabilização financeira é outro empecilho comum nas três cidades. De acordo com a equipe de pesquisadores, muitas famílias não se enquadram no perfil do Programa de Arrendamento Residencial da Caixa Econômica, principal linha de recursos para as reabilitações no país, e sem condições de pagar as taxas são excluídas das propostas. “Apesar da existência de subsídios, estes ainda não são suficientes para que as famílias de baixa renda consigam garantir sua moradia nas áreas centrais”, avalia a equipe.
A análise da reabilitação nas três cidades indica ainda a falta de parâmetros que permitam a elaboração de projetos mais adequados e obras com maior qualidade, fazendo com que o tempo de avaliação e de elaboração seja longo e a execução tenha custos não confiáveis. O grupo documenta também em seu relatório final a falta de capacitação de mão-de-obra e o desconhecimento de ferramentas e técnicas de gestão pelas empresas de construção. Como conseqüência, os edifícios reabilitados apresentam problemas para os moradores.
Além de analisar projetos, técnicas, programas de financiamento e legislação, entre outros tópicos, a equipe estimou o preço da reabilitação nas três cidades. O estudo indica que em São Paulo o custo da recuperação de edificações é menor do que o de construir habitações novas. O custo médio de produção por metro quadrado para reabilitação em São Paulo ficou em R$ 455,00; no Rio em R$ 606,00 e em Salvador em R$ 1013,00 (cálculos na data base de julho de 2005).
Segundo a equipe, a tipologia da edificação paulista justifica a diferença. Enquanto em São Paulo os processos de reabilitação vêm acontecendo em edifícios de múltiplos andares, no Rio e em Salvador estão relacionados a casarões e imóveis tombados como patrimônio público. Por outro lado, São Paulo exige o maior investimento na aquisição de terreno, que pode ficar em torno de 18 a 76% do preço da reabilitação. O grupo verificou em suas análises que os serviços com maior impacto sobre o orçamento são instalações e aparelhos hidráulicos e elétricos, revestimentos e pinturas.
Para a equipe, são muitas as lacunas a serem ainda preenchidas. O país precisa, por exemplo, avançar na implementação e regulamentação de leis e instrumentos urbanísticos que possam ser, de fato, utilizados para fazer valer o uso social do imóvel e coibir a presença de edificações vazias e a inadimplência de taxas de tributos nas áreas centrais. É também imprescindível uma legislação edílica específica, que garanta a segurança dos novos usuários, e possibilite a reabilitação para as necessidades atuais.
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